近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòn德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷g)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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